LES TENDANCES DU MARCHELa Lettre de Conjoncture de la FNAIM propose, chaque trimestre, d'apprécier les grandes tendances des marchés immobiliers privés. En bref · Marché de l'ancien : + 1.7% de hausse annuelle moyenne des prix
Les prix des logements anciens sont restés stables au cours du 1er semestre 2008, leur recul de -1.0% observé au cours du 1er trim. 2008 ayant étant compensé par une hausse de +1.5% au 2ème trim. 2008. · Marché locatif privé : pas de regain de tensions
Au 1er trimestre 2008, le rythme annuel de progression des loyers s'établit à +1.4% · Crise financière et crédits immobiliers
Alors que la stabilité des prix devrait être favorable à une bonne expression de la demande, le marché reste emprunt d'attentisme dans un contexte de renchérissement du coût du crédit et de durcissement des conditions d'octrois des prêts immobiliers. · Tendances
Le marché semble être parvenu à maturité, à défaut d'être créateur d'activité. -5.0% de baisse des prix pour 2008 : pourquoi le scénario est peu probable ? Les Origines d'une Inquiétude
Les risques directs de contagion au marché immobilier français de la crise des « subprimes », déclarée il y a presque un an déjà, méritaient bien d'être écartés. En effet, la mécanique contraignant les ménages à revendre leur logement à perte, dans un contexte de chute brutale des prix stimulée par une offre mécaniquement plus élevée et une contraction de la demande, ne s'est pas propagée. Toutefois, la crise financière et boursière déclarée depuis apparait bien, quant à elle, de nature à affecter la bonne santé du marché.
Le ralentissement de la hausse des prix, amorcé depuis le point haut de 2004 (+15.4%) s'est poursuivi progressivement, sans à-coups brutal : le rythme annuel de progression des prix a en effet perdu 5.0 points en 2005, 3.3 points en 2006, 3.3 points en 2007... et 2,1 nouveaux points à mi-année en 2008. En dépit de légères baisses enregistrées au cours du troisième trimestre 2007 (-0.9%) et au cours du premier trimestre 2008 (-1.0%), les prix des logements anciens restent légèrement orientés à la hausse, pour progresser de +1.7% sur un an à la fin du 2ème trimestre 2008. De même, le marché locatif privé n'échappe pas au mouvement de stabilisation de la hausse des prix : après un niveau moyen de 3.7% entre 2004 et 2006, le rythme de progression annuel moyen des loyers s'est en effet établi à la fin du 2ème trimestre 2008 à +1.4%.
Dans ce contexte, c'est un mouvement naturel de stabilisation des prix qui s'est donc engagé sur le marché, comme en témoigne la stabilité des prix au cours du 1er semestre 2008 par rapport au second semestre de 2007. L'absence de soubresauts sur le marché de l'ancien est d'ailleurs d'autant plus remarquable à l'égard du mouvement de stabilisation des prix observé de façon homogène sur l'ensemble du territoire. Sur un an, à la fin du 1er semestre 2008, les prix progressent en effet à un rythme de +1.9% en Ile-de-France (contre +6.4% en 2006 à la même époque), de +2.4% dans le Sud-Est (contre +11.2% en 2006 à la même époque) et de +1.5% dans le Sud Ouest (contre +9.6% en 2006 à la même époque). Par ailleurs, la plupart des métropoles ne connaissent plus de fortes tensions sur les prix, rares étant celles d'entre elles qui connaissent des hausses de prix supérieures à 6.0%. Ainsi par exemple, les hausses annuelles moyennes des prix des appartements se sont établis à +2.4% à Bordeaux, +1.7% à Brest, +0.3% à Clermont Ferrand, +1.3% à Dijon, +5.3% à Lyon, +3.5% à Metz, +2.3% à Nantes, +1.8% à Nice, +4.5% à Paris, +4.1% à Strasbourg, + 2.1% à Toulouse... A l'inverse certaines connaissent même de légères baisses : Grenoble (-1.3%), Limoges (-1.8%), Marseille (-1.5%), Nîmes (-1.0%), Quimper (-1.4%), Rennes (-2.3%), Toulon (-0.5%), Versailles (-0.9%)...
Pour autant, alors que la stabilité des prix devrait être favorable à une bonne expression de la demande, le marché reste emprunt d'attentisme. Les banques pénalisent la demande et la production de prêts immobiliers, contraintes de resserrer les conditions d'octrois et de renchérir le coût des crédits immobiliers pour reconstituer leur taux de marges bancaires et améliorer leur rentabilité. Les tensions inflationnistes sur les prix de l'énergie et des matières premières freinent l'évolution du pouvoir d'achat et pèsent sur le moral des ménages, peu engagés à réaliser des projets à long terme. Le récent relèvement de 25 points de base, à 4.25%, du taux directeur de Banque Centrale, motivé pour contrer les risques de surchauffe inflationnistes et contenir le déclenchement de la spirale prix – salaires, n'apparait pas de nature à permettre aux Banques de desserrer leur politique tarifaire.
Les risques apparents qui pèsent sur l'activité du marché immobilier sont donc nombreux :
· la solvabilité des ménages ne tire plus profit du mouvement de stabilisation des prix (-0.1% sur un an) pour tout juste se stabiliser ;
· les clientèles primo-accédantes les plus modestes, celles dont le pouvoir d'achat est le plus affecté par l'inflation et dont la structure des dépenses est la plus riche en produits alimentaires et en énergie (chauffage, carburants...), risquent d'être évincées du marché, faute de pouvoir compenser des hausses de taux par de nouveaux allongements des durées des prêts ;
· les ménages, qui quant à eux ont accès au marché, sont tentés de spéculer à la baisse et de reporter leur projet immobilier... mais se retrouvent face à des vendeurs qui résistent à modérer leurs prétentions financières afin de garantir le financement de leur prochaine acquisition... à des taux plus élevés...
Au total, dans ce climat, le recul de l'activité des professionnels (ainsi que celle des banques), ne fait aucun doute. Ainsi, si par exemple les fermetures d'agences sont aujourd'hui toujours compensées par l'ouverture de nouveaux points de vente, le marché semble bien être parvenu à maturité, à défaut d'être créateur d'activité (cf. encadré 1). Mais pour autant, même si le marché de l'ancien semble aujourd'hui obéir à des logiques psychologiques ainsi qu'à des prophéties auto-réalisatrices..., force est de constater qu'il ne s'est pas ancré dans la crise. Car même si les conditions macroéconomiques se dégradent, les crises financières et boursières n'ont pas jusqu'alors annihilé l'ensemble des ressources fondamentales qui soutiennent la dynamique du marché de l'ancien :
· une demande toujours présente, des prix stables, des conditions de crédits « encore bonnes »,
· une prévision de croissance de la masse salariale de 3.8% à l'appui de revendications salariales nourries par les tensions inflationnistes et sous les effets bénéfiques de la loi TEPA (monétisation des RTT, déblocage de l'épargne salariale, défiscalisation des heures supplémentaires....),
· une progression anticipée du revenu disponible brut des ménages de 2.8% pour 2008 à l'appui d'une croissance économique, certes modeste, de 1.7%...
· un endettement des ménages qui, même si il atteint un nouveau record pour représenter près de 68.5% du revenu disponible brut, reste soutenable par rapport à celui supporté par les autres pays de la zone euro....
Par ailleurs, si les soubresauts et les inquiétudes révélés par le marché devaient se traduire par une baisse des prix de l'ancien de -5.0% au cours de l'année 2008, il est à noter que les prix des appartements et ceux des maisons seraient appelés à chuter respectivement de -12.6% et de -7.6% au cours du seul second semestre 2008, compte tenu des acquis de croissance comptabilisés au 2ème trimestre 2008. Et même si ce scénario peu probable se réalisait, le rebond conséquent de 4.0 points de la solvabilité des ménages pourrait être de nature à réveiller de nouvelles tensions inflationnistes... Un constat de nature à repousser toujours plus le scénario d'une baisse brutale généralisée des prix au profit du leitmotiv « atterrissage des marchés » en phase de transition et en quête de confiance des ménages, à l'aube de la période estivale, normalement propice à un niveau plus élevé d'échanges |
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