Après plus d'un an de turbulences financières déclenchées par le retournement de l'immobilier dans plusieurs pays des deux côtés de l'Atlantique et la prise de conscience du risque réel attaché au marché subprime à compter de juillet 2007, la crise de confiance s'est soudainement amplifiée en septembre 2008 aux Etats-Unis, alimentant la crise monétaire et boursière dans la plupart des places financières.
C'est ainsi que l'on a assisté à la reprise en main par l'Etat fédéral américain des organismes de refinancement des prêts hypothécaires, aux faillites successives de banques de premier plan, au quasi dépôt de bilan d'un des premiers assureurs mondiaux, à la suspension des ventes à terme, à la remise en question des opérations de titrisation et des agences de notation. Egalement touchée, l'Europe a vu plusieurs établissements financiers suffoquer par manque de liquidités. Plus spécifiquement, tout ce qui touche au financement de l'immobilier est devenu suspect aux yeux des investisseurs.
En France, il est facile de constater que les fondamentaux des marchés immobiliers ne ressemblent pas à ceux caractérisant les Etats-Unis, la Grande-Bretagne, l'Irlande ou l'Espagne : endettement des ménages nettement plus faible, épargne traditionnellement plus élevée, distribution du crédit extrêmement encadrée notamment pour les prêts immobiliers, taux de défaillance des emprunteurs particulièrement bas, demande vigoureuse du fait du dynamisme démographique et des évolutions sociologiques du pays, solvabilité soutenue par les politiques publiques favorisant l'accession à la propriété. Rappelons au passage que la période 2004/2007 a enregistré des niveaux de prix historiquement élevés, sur les marchés du neuf et de l'ancien, en lien avec ces fondamentaux.
Toutefois, après une décennie de croissance ininterrompue des prix, il était raisonnable de s'attendre à une pause, voire à une légère correction, c'est-àdire une période caractérisée par la stabilisation globale des prix, le temps que la solvabilité se reconstitue.
D'ailleurs, la correction progressive des évolutions sur les prix s'est bel et bien produite, d'abord en 2006 et 2007 avec un ralentissement de la hausse des prix, puis, au cours du 1er semestre 2008, avec la stabilisation de ces derniers. C'est ainsi que des alternances de hausses et de baisses, mois après mois et trimestre après trimestre ont pu caractériser la période récente.
Mais sous l'impact de la crise de confiance qui touche les établissements financiers, mais également du fait de la contraction du pouvoir d'achat des ménages suite au retour de l'inflation et au ralentissement de la croissance, les équilibres antérieurs se sont rompus, avec dans un premier temps une contraction des volumes, rapidement suivie dans un second temps d'une baisse des prix, d'abord dans le neuf (baisse des mises en chantier, ventes de logements neufs), et désormais dans l'ancien.
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